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ESTIMO
| Arch. Angelo Antonio Stratacò |
Preventivazione Cantieri Capitolati e Computi - HOMEPIEMONTE COSTRUZIONI |
| RISTRUTTURARE |
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LA STIMA IMMOBILIARE - FABBRICATI CIVILE |
| Fabbricato: E' l'insieme di elementi e materiali fra loro connessi e saldamente collegati in modo da formare un complesso omogeneo e ben definito. Il tutto è ben fissato al suolo ed utilizzato per scopi ed usi ben precisi. Distinguiamo tre usi diversi: |
| Civili, quando sono destinati ad abitazione sia pubblica che privata oppure ad uso artigianale come laboratorio, magazzino o altro. |
| rurali, se appartengono allo stesso proprietario del terreno (uso agricolo) o adibiti ad abitazione di coltivatori diretti |
| Industriali , se destinati ad attività industriali o di trasformazione collegati o pertinenti l'industria |
| FABBRICATI CIVILI - VALUTAZIONE |
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Per affrontare la stima immobiliare di un fabbricato o unità abitativa uso civile, occorre far presente alcuni concetti in merito al mercato edilizio in generale, alla domanda e all'offerta di abitazioni. |
| L' Italia ed in particolare il Piemonte, presenta un mercato edilizio differenziato a secondo dei vincoli imposti ed in particolare: |
| Edilizia Libera , soggetta al solo vincolo del P.R.G.C., si rivolge a fasce sociali che possono affrontare gli alti prezzi del mercato immobiliare. |
| Edilizia Sovvenzionata, mediante leggi specifiche, permette la realizzazione di costruzioni economiche e popolari, destinate a cittadini che possiedono un reddito basso. |
| Edilizia Convenzionata , I Comuni stipulano delle convenzioni con i cittadini (imprese o privati) con l'impegno da parte di quest'ultime di praticare prezzi di vendita o locazioni concordate con gli stessi Comuni |
| Una corretta stima immobiliare deve tener conto dei parametri sopra indicati ; non solo, occorre distinguere e precisare i motivi della stima o il tipo di valore da attribuire alla stima: |
| valore di mercato, valore da attribuire all'immobile in funzione di una compravendita. |
| valore di costo, prende in considerazione il solo costo di costruzione dell' immobile, serve a dimostrare le spese sostenute per la sua costruzione o realizzazione. |
| Valore di trasformazione, si prende in considerazione il costo per la ristrutturazione o trasformazione di un immobile (es., sopraelevazione, cambiamento di destinazione d'uso ecc.). |
| Valore legale, quando l'immobile è valutato per soli scopi fiscali |
| a questo punto, sulla base di quanto indicato possiamo identificare l'area, il territorio e la zona sulla quale sorge l'immobile, lo scopo è quello di evidenziare gli aspetti predominanti dei fabbricati "analoghi" o simili, per caratteristiche costruttive, materiali adoperati, servizi presenti. Un'analisi così dettagliata ci fornirà due parametri fondamentali che definiranno poi il prezzo di mercato e quindi il valore di mercato: |
| caratteristiche di posizione estrinseche |
| caratteristiche di posizione intrinseche |
| Caratteristiche Tecniche |
| Caratteristiche produttive |
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CARATTERISTICHE DI POSIZIONE ESTRINSECHE |
| Definiamo in linea di massima le cosiddette condizioni estrinseche dell'immobile da stimare. Rappresentano quelle condizioni esterne all'edificio che possono modificare il valore o lo condizionano in modo particolare. I parametri o le caratteristiche principali sono: |
| prossimità ad un centro/i di particolare importanza sociale o di richiamo di flussi per interessi commerciali, turistici o altro. |
| salubrità della zona, la presenza di parchi o aree attrezzate, bassa concentrazione di fabbriche o industrie inquinanti. |
| efficienza dei servizi e della viabilità della zona, in particolare la densità di traffico e la presenza di attività rumorose. E' importante in proposito far riferimento alla rumorosità notturna e diurna per effetto del flusso. |
| panoramicità, in particolare si fa riferimento al piano in cui è posizionata l'unità abitativa |
| la presenza di attività economiche nella zona ad esempio, negozi, ecc.., |
| ceto sociale della popolazione presente; zona signorile, media, popolare, mista ecc. |
| le categorie delle unità abitative presenti nella zona: ville, alloggi signorili, alloggi popolari ecc.. |
| la possibilità di parcheggiare nella zona, se a pagamento o gratuito |
| la densità edilizia della zona (bassa, media, alta) |
| presenza di aree degradate nella zona |
| RISTRUTTURARE |
| Rappresentano il grado di finitura del fabbricato |
| numero di unità abitative per piano, la grandezza media dei singoli vani, in riferimento al D.M. 5 luglio 1975 n. 190 |
| il grado di funzionalità ed efficienza degli impianti interni all'immobile (doppi ascensori, scale di sicurezza, condizionamento, tipo di riscaldamento ecc..). |
| la presenza di box auto o garage, di pertinenza alle singole unità abitative e/o la presenza di vincoli pertinenziali con dette unità abitative. |
| la presenza di portineria o custode |
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CARATTERISTICHE PRODUTTIVE |
| sono caratteristiche correlate con la redditività del fabbricato stesso ed in particolare |
| reddito da affitto |
| eventuale inesegibilità degli inquilini |
| eventuale vincolo storico ambientale o altro |
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METODI DI STIMA |
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PROCEDIMENTO SINTETICO |
| - Stima ad impressione o a vista. E' il metodo basato sull'esperienza del Perito e la perfetta conoscenza del mercato o della zona. Il giudizio di stima è di tipo comparativo con altre unità abitative della zona |
| - Stima Storica, è un metodo basato su trattative precedenti dell'unità abitativa, di solito si tiene conto del solo effetto dell'inflazione. Questo è un metodo che fornisce risultati attendibili nel caso in cui l'andamento del mercato immobiliare nella zona risulta costante. |
| - Stima Comparativa, è un metodo di stima basato sulla comparazione o confronto con altre unità o fabbricati della zona, vengono analizzati in modo particolare le analogie o le similitudini tra un fabbricato e l'altro. |
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PROCEDIMENTO ANALITICO |
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- Stima particolareggiata per punti di merito. Questo metodo rappresenta il metodo più particolareggiato e dettagliato per ricavare il giusto valore di mercato di un'unità abitativa. Vengono svolte indagini e verifiche Tecnico-Urbanistiche e considerati in modo specifico tutti i parametri sopra citati. |
| Parametri di riferimento relativi alle superfici da considerare |
| Superficie Reale o Commerciale | è la superficie di ogni singolo vano, tiene conto di tutta la superficie interna comprensiva dei muri interni e di quelli perimetrali e metà delle murature di confine con altre unità abitative. |
| Superficie Utile o di calpestio | si sommano le superfici di ogni singolo vano al netto dei muri interni ed esterni, tenendo conto però dei vuoti prodotti da finestre, porte armadi a muri , in quanto superfici utilizzabili. |
| Balconi, Logge, Lastrici solari | viene considerata il 50 % della superficie da sommare alla Superficie Utile o commerciale |
| Cantine, seminterrati | viene considerato di solito il 25% della Superficie, da sommare alla Superficie Utile. |
| Normalmente il procedimento più adoperato per la valutazione degli immobili è il metodo di stima definito Sintetico (stime ad impressione o a vista, Stima Storica, stima comparativa). Per quanto concerne invece il Procedimento Analitico ed in particolare la Stima Particolareggiata, dove bisogna considerare situazioni e caratteristiche tecniche particolareggiate del manufatto edilizio, è necessario una notevole esperienza tecnica e professionale. Per informazioni e chiarimenti su quanto indicato : SE DESIDERI ULTERIORI DETTAGLI E INFORMAZIONI |
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